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Contrat de bail : Qui trompe qui ?
Publié le 29/10/2009 dans la catégorie
Conseils pour louer
 

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(Groupelavenir 27 octobre 2009) Louer une maison à Kinshasa de nos jours n’est pas une mince affaire. Et pour cause, la croissance démographique, l’exode rural, le manque d’une politique sérieuse d’habitat, le pouvoir d’achat, etc. C’est le règne des bailleurs (Papas et Mamans Lopango à Kinshasa). Ces nouveaux rois du secteur de l’habitat font généralement la loi dans leurs sphères de pouvoir à savoir, la parcelle ou les locaux à louer.

Pour trouver une maison à louer, bien souvent le locataire se bute à des conditions injustifiées. Les commissionnaires des maisons en savent long. Il faut être de telle ou telle autre tribu, Il ne faut pas avoir plus des deux enfants ou encore moins héberger les cousins ou proches parents ; avoir un travail dont le salaire est d’autant ; accepter de sortir sans conditions ni discussion ; etc. Là n’est qu’un échantillon des conditions que rencontrent les personnes à la recherche des nouveaux logis. A cela, s’ajoute le pourcentage à réserver aux commissionnaires des agences immobilières.

C’est qui met souvent mal à l’aise, c’est l’absence d’un contrat de bail après avoir versé au bailleur la garantie locative. éviter à tout prix le service officiel de l’Etat civil est un rituel traditionnel des bailleurs à Kinshasa. Ceux-ci pensent souvent que cette manière leur éviterait les paiements des frais déductibles dans leurs cagnottes de loyer. Et pourtant bien souvent, à la moindre querelle, les deux parties finissent au bureau du service de l’habitat communal ou local. Ici encore, c’est une nouvelle histoire à vivre. Routinier de trancher ces conflits, certains agents de ce service manipulent les deux parties protagonistes à cause de leur ignorance. Ces derniers finissent tout de même à payer (à tort ou à raison) des amandes qu’ils auraient dû éviter.

Le point focal de la relation entre bailleur et locataire réside, a en croire la loi, dans l’arrêté ministériel n° 099/CAB/MIN.URB-HAB/LSIL/2007 du 20 juin 2007 portant révision de l’arrêté n° CAB/MIN/TPAT-UH/025/ZM/99 du 16 décembre 1999 portant instauration d’un contrat de location-type en République démocratique du Congo, tel que modifié et complété par un autre arrêté du 30 mars 2005 dans les mêmes matières.

C’est ce dernier texte juridique qui fait le « Roi Salomon » entre le bailleur et le locataire. Dans l’arrêté du 20 juin 2007, le logement est un facteur déterminant dans la stabilité, ‘intégration sociale, le développement de tout homme et de la famille, ici prise comme cellule de base de la Nation. Ce texte s’impose comme un cadre impérieux de réglementation du secteur de l’habitat pour une meilleure harmonisation des rapports bailleurs- locataires. Le bailleur à la disposition du locataire un bien immobilier (maison à louer) mais l’acte devant être sanctionné par la signature du livret de bail. Ce dernier édicte deux types de contrats de bail dont l’un à usage résidentiel et l’autre, commercial, industriel ou socioculturel. La garantie locative à usage résidentiel est de trois mois de loyer.

Quant à celui à usage commercial (églises, associations, industrie, etc.), six mois maximum. En pratique, certains bailleurs vont jusqu’à tripler ces limites maximales. Cette garantie ne peut être réajustée en cours de bail, ni produire des intérêts quelconques, ni être affectée au paiement de loyer (même quand le locataire est en difficultés ou retard de paiement). Elle constitue au dépôt donc un gage et est remboursable intégralement à la fin du bail. Du moins, on peut y déduire les sommes dues au bailleur si locataire avait des litiges.

Quid de la hausse des prix ? La loi n’autorise pas la hausse du prix du loyer sauf en cas de plus value (réaménagement par le propriétaire) ou de la dépréciation monétaire si le loyer a été fixé en monnaie locale. Le loyer est mensuel et est fixé de commun accord. Si le contrat ne fixe pas des durées, il faut savoir que les durées par défaut fixées par la loi sont au minimum deux ans pour le premier type, de trois et six ans pour le second. Pour exiger la sortie d’un locataire, il faut que ce dernier arrive au terme de son contrat ou en viole l’une des clauses. Dans ces cas, le bailleur lui délivre via le service de l’habitat un préavis, ensuite une prolongation, et enfin une mise en demeure respectivement de trois mois, 60 jours et 15 jours pour l’usage résidentiel et de six mois, 60 jours et 30 pour l’usage commercial ; et enfin de six ans, 120 jours et 60 jours pour ceux à usage industriel et socioculturel.

Est de nul effet tout contrat contraire. En cas de non conciliation, les protagonistes sont départagés par un tribunal sur base du procès verbal de l’habitat. C’est donc inutile de fuir les formalités administratives qui pourtant, couvrent en cas de conflits. Chasser le naturel, il revient au galop.

Patou Kanzi

Groupelavenir

Crédit photo : Avantages-fiscaux.fr




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