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Quel type de logement choisir pour réussir son investissement dans l’immobilier ?
Transparence, rapidité et parfois économies significatives, les ventes immobilières aux enchères permettent d'acheter à bon prix un bien immobilier. Pour le vendeur, cela permet lorsque le bien est mal en point, d'obtenir une vente à la meilleure offre. Explications
1. Fonctionnement d’une vente aux encheres
La vente aux enchères est l'un des processus de vente les plus anciens. Elle permet de confronter en direct les vendeurs et tous les acheteurs potentiels. Dans le domaine immobilier, tous les types de biens peuvent être proposés à la vente : château, villa, appartement, terrain, hangar... L'intérêt d'une acquisition par la voie des enchères réside dans les montants des transactions. En effet, les mises à prix déterminées par les notaires et les experts immobiliers bénéficient d'une décote par rapport au prix de marché pouvant atteindre jusqu'à 60 %. Une telle décote n'est absolument pas synonyme d'arnaque ou d'immobilier de mauvaise qualité. Elle permet de rendre attractive la vente.
La préparation de la vente Une vente aux enchères offre une plus grande transparence dans l'information délivrée à l'acquéreur. L'étude du notaire en charge de suivre la vente met à disposition des acheteurs potentiels un cahier des charges du bien. Il recense les servitudes, les travaux, les conditions de vente, les frais éventuels... Cela ne doit pas vous amener à être moins vigilant. Au contraire, sur la base des informations obtenues, nous vous invitons à regarder en détail le bien que vous visez. D'ailleurs, desvisites sont organisées par le notaire, généralement le samedi. Il ne faut pas hésiter à revenir plusieurs fois et à des moments différents, quand cela est possible. Trois visites de deux heures maximum sont autorisées pour se décider avant le jour J.
Le déroulement de la vente Le jour des enchères, la vente débute sur la base de lamise à prix indiquée dans l'annonce. Dès cet instant, les enchérisseurs intéressés par le bien immobilier, vont alors proposer successivement un prix, à chaque fois plus élevé que le précédent. On parle d'enchères ascendantes. L'enchère est emportée dès lors que plus aucun enchérisseur n'annonce une nouvelle offre de prix. C'est le coup de marteau du commissaire priseurqui clôt définitivement la vente. Ce dernier confirme le prix et la personne qui a obtenu le bien. Tout de suite après, la séance est clôturée et le transfert de propriétéest effectué sous le contrôle d'un notaire. Le nouveau propriétaire n'en aura cependant la jouissance qu'une fois le paiement finalisé. Une enchère à assumer Une enchère n'est pas à prendre à la légère. Toute offre est considérée comme ferme et toute enchère remportée comme définitive. Aussi, il n'existe pas de délai de réflexion et de rétractation. Si l'enchère doit être financée par un prêt, et que finalement celui-ci n'est pas accordé et empêche le paiement, le bien sera remis en vente. L'acquéreur défectueux devra alors assumer des pénalités. Elles correspondent à l'écart entre son prix et celui de la nouvelle enchère. Comme il n'y a aucune condition de ressource d'exigée, il convient d'enchérir uniquement si vous disposez des sommes correspondantes.
2. Participer à une vente aux enchères On distingue trois types de ventes aux enchères : lesventes notariales, les ventes judiciaires et les ventes domaniales. Elles se déroulent partout en France. Tout à chacun peut y assister comme spectateur ou comme enchérisseur.
Les ventes notariales Les biens sont mis en vente volontairement par les propriétaires (particuliers, associations, entreprises, collectivités) à une valeur initiale correspondant en général aux deux tiers de la valeur réelle. Le maximum étant fixé à 90 %. A Paris, les enchères ont lieu toutes les semaines. En province, elles sont programmées une fois par mois. Dans tous les cas, les ventes se déroulent dans les chambres des notaires.
Pour participer, l'enchérisseur doit déposer un chèque d'un montant de 15 à 20 % de la mise à prix du bien auprès de la Chambre des notaires. On parle de chèque de consignation. Il est également nécessaire de communiquer son identité. Attention, si la valeur du bien est supérieure à 125 000 euros, un chèque de banquesera nécessaire. Notez qu'il ne s'agit que d'une garantie, restituée immédiatement après la séance si l'acheteur n'est pas acquéreur. La transparence de toutes les opérations est assurée par les notaires. A la clôture de l'enchère, vous disposez d'undélai de surenchère d'une durée de 10 jours pendant lequel un prix plus élevé de 10 % minimum peut être proposé.
Les ventes judiciaires Les tribunaux de grande instance organisent les ventes des biens provenant de saisies immobilières et de liquidations. Le produit des ventes rembourse les créanciers. Ce qui explique que le prix de départ peut être faible, autour de 50 % de la valeur, voire moins. C'est ici que les meilleures affaires sont susceptibles d'être conclues, en raison d'une fréquentation moindre. Pour y participer, l'enchérisseur doit obligatoirementmandater un avocat pour le représenter, auquel il aura donné pouvoir et une limite financière. Un chèque de consignation de 10 à 15 % de la valeur du bien doit être déposé au tribunal. Le délai de surenchère de 10 jours est également applicable, et l'acquisition doit être réglée dans un délai compris entre trente jours et trois mois.
Les ventes domaniales Les biens vendus sont issus du patrimoine de l'Etat. Ce sont des actifs dont il cherche à se débarrasser : locaux de services publics, propriétés, successions sans héritiers... Les prix finaux d'achat dépassent rarement lesprix du marché. Ce qui en fait là aussi un lieu de choix pour acquérir un bien immobilier à moindre prix. La représentation par un avocat n'est pas nécessaire. Et comme pour les autres types de vente, un chèque de consignation doit être déposé pour pouvoir participer aux enchères. Ici, le montant est limité à 5 % de celui de la mise à prix. La responsabilité de l'acte de vente relève du préfet. Le document délivré a la même valeur que celui acté par un notaire. Contrairement aux ventes notariales ou judiciaires, il n'est pas possible de surenchérir une fois la séance clôturée. Par ailleurs, il faut tenir compte de la présence de frais qui s'élèvent à approximativement 5 % du coût de l'acquisition. Le paiement de l'enchère et des frais doit intervenir dans un délai de 1 à 6 mois.
3. Réussir une vente aux enchères De par son principe, une vente aux enchères peut apparaître pour le novice comme une formule qui laisse peu de place à la réflexion pour les acheteurs. En réalité, c'est tout l'inverse. Une bonne préparation et de la rigueur sont indispensables si l'on veut décrocher la bonne affaire.
Bien choisir le bien La première étape consiste à consulter, avant la vente, les biens qui seront proposés aux enchères sur les sites spécialisés, les journaux ou auprès des notaires. Mais ce n'est qu'une partie du travail. Il faut ensuite étudier avec minutie son cahier des charges. Disponible auprès des notaires, c'est un document qui contient toutes les informations sur la transaction. Le bien étant vendu en l'état, il faut l'étudier attentivement pour éviter les mauvaises surprises. Mieux vaut s'assurer par exemple qu'aucune procédure d'expulsion ne sera nécessaire...
Se fixer une limite Le jour des enchères, on peut très vite se laisser prendre au jeu. Il faut impérativement se fixer une limite à ne pas dépasser qui sera fonction de votre budget, mais également du prix de marché du bien que vous convoitez. Ainsi pendant les enchères, vous pouvez évaluer si le prix débattu reste encore dans la zone de la bonne affaire ou bien si vous devez arrêter d'enchérir. Pour mieux cerner ce prix de marché, une lecture régulière des petites annonces et des visites en agences immobilières s'avèrent fortement conseillées.
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