Construire une maison, un immeuble, est une chose ; garantir la sécurité de la maison construite et assurer les éventuels risques à toutes les phases de la construction de ladite maison en est une autre. Ces risques sont multiples et de plusieurs ordres.  Ne pas y penser relève d’une très dangereuse irresponsabilité. Tout le monde se trouve être exposé à ces risques : locataires, bailleurs, constructeurs, architectes, ingénieurs en bâtiments, propriétaires d’immeubles et autres usagers, personne n’est épargné. Souvent titanesques et amples, ils sont et de ce fait difficiles à couvrir individuellement. 

Pour avoir compris à temps que ces risques, souvent amples, sont difficiles à prendre individuellement en charge, le droit a pensé à la création d’une garantie collective et communautaire : l’assurance. Elle est un service qui couvre les risques dans plusieurs domaines de la vie, notamment  dans le domaine de l’immobilier.

Tenez, en République Démocratique du Congo, cette garantie est de la compétence de la Société Nationale d’Assurances (SONAS), jouissant depuis peu d’un statut de société commerciale. L’entreprise propose une gamme de produits diversifiés et seule l’assurance immobilière, l’un de ces produits nous intéresse dans le cadre de cette analyse. 

Mais, bien avant cela, comprenons d’abord ce qu’est une assurance.

Assurance quid ?

L’assurance est une garantie ou une prime qu’un particulier paye au trésor public pour s’assurer la prise en charge par celui-ci, au moyen de ses services, des éventuels risques inhérents à la vie humaine. Une assurance est le gage qui garantit contre certains risques. Elle est un contrat et de ce fait, entraîne des obligations aux yeux de l’assuré d’une part, et de l’assureur d’autre part. 

L’assuré a l’obligation de souscrire, de payer les frais dus au taux fixé, et l’assureur quant à lui, a l’obligation de couvrir les risques une fois advenus. L’auteur desdits risques et, par extension la victime, est déchargée. Donc l’Etat le prend en charge en vertu du contrat d’assurance.

Ainsi, à la suite de Raymond Guillien et Jean Vincent, coauteurs de l’ouvrage « lexique des termes juridiques », l’assurance est un contrat par lequel une partie, l’assuré, se fait remettre moyennant une rémunération (la prime), pour lui ou pour un tiers, en cas de réalisation d’un risque, une prestation par une autre partie, l’assureur, qui, prenant en charge un ensemble de risques, les compense conformément à la loi de la statistique.

Contrat aléatoire, les avantages ou lespertes qui découlent de sa conclusion dépendent étroitement d’un évènement ; aléa, faute de quoi, l’assureur n’est pas lié.

Que dire de l’assurance immobilière ?

C’est un service disponibilisé par l’Etat congolais agissant au moyen de ses différents services. Bien entendu, la Société Nationale d’Assurances (SONAS), peut couvrir et/ou prendre en charge les risques survenus dans le domaine immobilier en cas d’incendie, d’effondrement, et de perte de loyer. 

Toujours est-il que ces risques doivent essentiellement concerner les personnes ayant souscrit au contrat d’assurance. Constructeurs, ingénieurs en bâtiments, architectes, locataires, bailleurs et autres usagers ; moyennant paiement d’une garantie auprès de la Société Nationale d’Assurances, au cas par cas et  selon les pays, peuvent voir leurs risques ; à quelques exceptions près, être pris en charge par l’Etat.

Il vaut de souligner qu’en droit congolais, la SONAS n’est pas le seul opérateur dans le secteur des assurances, plusieurs autres intermédiaires privés font aussi de l’assurance comme agents généraux d’assurance, courtiers, producteurs d’assurances et inspecteurs d’assurances. 

Sans nul doute, l’assurance immobilière couvre plusieurs risques comme vont le relever les lignes qui suivent.

Risques couverts par l’assurance immobilière

La Société Nationale d’Assurances (SONAS) reste l’assureur principal national en République Démocratique du Congo. Elle se fait aider dans cette tâche par des intermédiaires divers (voir ci-dessus), qui peuvent être des sociétés de droit congolais ou des sociétés étrangères pour couvrir les risques suivants :

Assurance perte loyer

C’est un système d’indemnisation disponible pour les bailleurs souscripteurs dans les cas de l’insolvabilité du locataire qui occupe la maison, de l’incendie, la foudre, de l’inoccupation  de l’immeuble et dans le cas des risques assimilés.

Dans cas énumérés, le bailleur bénéficie de son assureur, la couverture du loyer, c’est-à-dire celui-ci lui paye régulièrement son loyer comme le ferait le locataire qui occuperait la maison pendant tout le temps de l’inoccupation ou de l’insolvabilité, jusqu’à l’écoulement de la durée de validité du contrat qui les lie.

Le capital assuré est égal à douze fois le loyer mensuel, fois le taux plein du bâtiment. On retient comme modalité de règlement la prime annuelle ou semestrielle avec possibilité d’échelonnement.

Assurance multirisque habitation

Ce système d’indemnisation concerne l’incendie et les évènements assimilés, le vol, les dommages électriques, les denrées en congélateur, les dégâts des eaux, les bris glaces, voyage et séjour, au taux de 10% sur les valeurs déclarées. Il y a aussi la responsabilité civile envers les tiers au taux de 30% de la prime pure. 

Des garanties complémentaires comme la valeur à neuf ; le vol des objets de valeur, les accidents, la vie, le décès, l’assurance automobile ont des points de rencontre avec l’assurance multirisque habitation. Quelques risques sont exclus, à savoir : les risques politiques, les sinistres volontaires, les évènements non assurés. Ce système fourre-tout ou presque, respecte comme modalité de règlement le paiement annuel.

Assurance des catastrophes naturelles

Cette assurance prend en compte les dégâts matériels et lésions corporelles causés par les évènements naturels comme le glissement des terrains, le tremblement des terres, les éruptions volcaniques, les coulées de lave et les inondations. 

Les mouvements populaires et les risques politiques en sont exclus. 15% c’est le taux de prime à appliquer sur les valeurs déclarées et la prime annuelle en est la modalité de paiement.

Assurance de perte d’exploitation après incendie

Il peut toujours arriver qu’on perde l’exploitation d’un immeuble ou d’un appartement de suite d’un incendie déclaré.

L’assureur, et dans le cas qui est le nôtre ; la Société Nationale d’Assurances, garantit aux clients les frais généraux permanents en excluant les risques de l’entrepreneur et les risques politiques comme dans les cas précédents.

Sont concernés par c produit, les particuliers, les entreprises et les organisations. L’assurance perte d’exploitation après incendie se règle de la même manière que l’assurance incendie, c’est-à-dire la prime annuelle avec possibilité d’échelonnement.

Assurance incendie

Risques simples (habitations, écoles), risques commerciaux, risques agricoles, risques industriels, risques spéciaux, multirisques incendie, ce sont là les risques pris en compte par cette assurance. 

Les garanties suivantes leur sont consécutives : l’incendie, la foudre, les explosions, tombes, tornades, tempêtes, feu de brousse, dommages aux appareils électriques, éruptions volcaniques, tremblement de terre, vol, bris des glaces, dégât des eaux.

La loi n°74/008 du 10 juillet 1974 a rendu cette assurance obligatoire et a fixé son taux en pourcentage multiplié par le capital assuré, majoré des frais et taxes. 

Sont concernés, les particuliers, les entreprises, les organisations, les professions, les propriétaires, les exploitants et les locataires. L’assurance incendie exclut l’incendie volontaire, les risques de guerre, les émeutes et rébellions.

Assurance responsabilité civile décennale

Elle garantit la responsabilité civile décennale envers le maître de l’ouvrage. Seuls les ouvrages ayant été couvert par la garantie tous risques chantiers et qui ont fait l’objet d’un contrôle technique durant la période de la construction de la part d’un bureau de contrôle agréé par l’assureur (SONAS), peuvent être assurés en décennal.

L’assurance couvre une période de dix ans qui courent à dater de la réception provisoire de l’ouvrage. Ci-après, les garanties qui en découlent : dommages matériels à l’ouvrage et responsabilité civile. La valeur finale des travaux fois un pourcent, c’est le prix à payer et la prime unique reste la modalité de règlement.

Assurance bris des glaces

Bris occasionnés soit par le fait de l’assuré, de ses préposés, des membres de sa famille, bris occasionné par le fait de l’imprudence ou de malveillance des tiers, tassement de l’immeuble, jet des pierres ou d’objets quelconques, glaces, vitres des portes et fenêtres, vitrines et miroirs fixés aux murs, produits vitriers intérieurs, voila les risques couverts par cette assurance.

Modalité de payement : prime annuelle, 6,5% des valeurs d’assurance comme taux de tarification, l’assurance bris des glaces exclut les bris dus aux grèves, émeutes, tempêtes, tornades, rébellions, soulèvements populaires et les bris dus au vol ou tentative de vol et les calamités naturelles.

Assurance responsabilité civile immeuble

C’est un système d’indemnisation qui concerne les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile de preneur d’assurance qui peut être engagée à la suite des dommages matériels et/ou corporels causés aux tiers par ne fait de l’immeuble, ses dépendances immédiates et accessoires, antennes et panneaux publicitaires, pylônes, poteaux électriques et arbres se trouvant dans l’enceinte de la parcelle ou la concession assurée, et pour atterrir, des ascenseurs et monte-charges, à moins qu’ils fassent l’objet d’un contrat d’entretien et des réparations de l’immeuble.

La prime à payer varie entre 5 et 20% de la prime de l’assurance responsabilité civile exploitation de l’immeuble concerné, selon qu’il s’agit de l’immeuble sans ou avec étages, sans ascenseurs : 10%, immeuble avec ascenseur : 20% et franchise : 10% du dommage matériel.  Le paiement se règle tantôt en prime unique, tantôt en prime annuelle ; l’assureur et l’assuré devant apprécier librement.

Assurance tous risques chantier et tous risques montages et essai (TRC et TRM)

L’assurance sous examen garantit les dommages, pertes ou destructions des matériaux et matériels de construction ou de montage ainsi que leurs valeurs de remplacement à neuf, les ouvrages permanents ou temporaires et les matériaux utilisés pour ces ouvrages. 

Dans le même registre, nous pouvons trouver l’équipement et l’installation de construction et de montage (échafaudage, charpentes, bureaux de chantier et leur valeur de remplacement) ; les dommages corporels et matériels causés aux tiers en matière de responsabilité civile et les indemnités y relatives. 

Les frais de déblaiement et dépenses engagées pour la maintenance et le remplacement en état des ouvrages détruits sont à leur tour pris en compte. 

S’agissant des sommes assurées, elles ne doivent pas être inférieures à la valeur réelle des travaux prévus au contrat, une fois l’ouvrage terminé y compris les matériaux, frais de transport, salaires et droit de douane et autres valeurs des matériaux et matériels à fournir par le maître de l’ouvrage. 

De même pour la valeur de remplacement à neuf de l’équipement et des installations de construction ainsi que les machines de chantier. 

La société nationale d’assurances ne garantit pas les dommages et pertes ou responsabilités causés directement ou indirectement par la guerre, les émeutes, l’invasion populaire, la grève ou lock-out, la confiscation et la réquisition gouvernementale. 

C’est aussi le cas des réactions nucléaires, radiations ou contamination radioactives, actes intentionnels ou inexcusables de l’assuré et les pertes indirectes qu’elle qu’en soit la nature, y compris les dommages et intérêts, les amendes, les pertes dues au retard, l’insuffisance de rendement, la modification ou l’annulation du contrat des travaux.

L’assuré doit donc apporter la preuve de la perte, de la destruction, du dommage ou de la réclamation garantis par l’assurance. 

D’autres risques sont exclus de manière spécifique. 

Il s’agit des franchises à charge de l’assuré pour chaque sinistre à l’exception des sinistres dus à l’incendie, à l’inexploitation, aux foudres, les pertes ou dommages dus à des fautes de conception, les frais encourus pour remplacer les matériaux défectueux ou mal fabriqués (sauf les frais tributaires d’un accident du à ces défectuosités), les dommages dus à l’usure, la corrosion, l’oxydation, les détériorations  dues à la non utilisation et aux conditions atmosphériques normales, les pannes ou dérèglements mécaniques et ou électriques affectant l’équipement et les installations de construction ou des machines de chantier.

La liste de risques exclus dans le cas de cette assurance est longue, nous n’en retiendrons que ceux alignés ci-dessus. 

Une tarification spécifique s’applique dans ce cas et la loi n°74/007 du 10 juillet 1974 a rendu obligatoire cette assurance ; le décalage entre cette théorie et la pratique n’étant que notre constat, et pensons-nous, le vôtre aussi.

Votre conseiller et son conseil

Nous pensons à notre avis avoir attiré l’attention des uns et des autres sur les multiples risques qui s’imposent dans l’immobilier de la conception à la fin de la vie d’une maison.  Ces multiples risques ; avons-nous dit, dépassent largement les avoirs individuels pour leur prise en charge qu’il faut un autre système d’intervention ou une autre forme de garantie. 

L’Etat y a pensé, mais cela ne suffit pas. Pensez-y vous aussi. 

Nous voulons dire, pensez à l’assurance immobilière et aux nombreux risques qu’elle prend en charge tels que présentés dans ces lignes, et agissez. 

Votre sécurité ainsi que celle de votre investissement en dépendent.

Remerciements : M. Jean Claude CHALONDAKWA, Directeur chef d’agence SONAS Kintambo.

Auteur : | Copyright : immordc.net - Juillet 2011 | Crédit photo : financialafrik