Les restrictions du droit de propriété à raison des rapports de voisinage sont, selon l’article 14 du code civil congolais, établies au titre des charges foncières. Le droit de propriété est toujours limité par le droit égal des propriétaires voisins. Le propriétaire a un devoir général de respecter le droit des voisins dans l’exercice de son droit de propriété. 

Les servitudes restrictives du droit de la propriété à raison des rapports de voisinage sont de trois ordres : les servitudes relatives au trouble de voisinage, les servitudes à raison de l’abus de droit et les servitudes relatives à la propriété mobilière et immobilière.

1. Servitudes relatives aux roubles de voisinage

Les troubles de voisinage consistent pour un voisin, de poser des actes d’occupation qui porte atteinte à la jouissance paisible du droit de propriété du propriétaire voisin. Qu’un propriétaire, sur son terrain, creuse un puits profond à proximité d’une construction voisine, et que celle-ci accuse de ce fait des fissures dans les murs, voila à titre indicatif un cas tangible des troubles de voisinage.

On distingue toujours entre trouble de voisinage avec faute et trouble de voisinage sans faute. Dans le cas ci-dessus, il y a faute dans le chef du propriétaire qui a creusé le puits. Cette faute entraine réparation en vertu de l’article 258 du Code Civil congolais Livre III. Quant aux troubles de voisinage sans faute, certains penseurs en droit disent que ce sont des inconvénients normaux que la victime peut choisir de supporter ou de réprimer ; donc, à la libre appréciation des propriétaires voisins en considération du préjudice subi.

Au demeurant, la notion des troubles de voisinage a une incidence réelle sur le droit de propriété. On constate que la théorie des troubles de voisinage rend moins absolu le droit de propriété. Le propriétaire se voit ici obligé d’user de son droit en tenant compte des droits des autres.

Le législateur va jusqu’à interdire au propriétaire ayant construit en hauteur (fond dominant) de s’éclairer et de voir la propriété voisine. On parle dans ce cas des servitudes légales de jour et de vue. Pour les propriétés situées sur une pente, la loi enjoint le propriétaire du fond inférieur de ne pas empêcher l’écoulement des eaux de pluie ou des sources (non des eaux de toiture ou des eaux usées) qui découlent normalement suivant la pente du sol. le propriétaire du fond supérieur ne doit rien faire qui puisse aggraver la servitude du fon inférieur, et vice versa.

2. Servitudes à raison de l’abus de droit

Abuser de son droit, c’est s’en servir pour nuire à autrui. Il y a abus de droit de propriété quand :

- Un dommage est causé à un voisin en vertu d’un acte de propriété ;

- Ce dommage l’est avec l’intention de porter préjudice par un acte positif ou d’omission ;

- Pas d’intérêt à poser cet acte si ce n’est pas pour causer du tord à autrui.

L’abus de droit est très proche des troubles de voisinage et peut même se confondre à ceux-ci. L’élément de différence notable c’est le voisinage. Ici, la victime n’est pas nécessairement le voisin. Néanmoins, la sanction reste identique. Le dommage causé doit faire l’objet d’une réparation conformément à la loi (art 258 CCC L III). C’est une réparation en nature par principe, c’est-à-dire la remise en état des lieux endommagés par la démolition des ouvrages suspicieux. Exceptionnellement, elle peut être réalisée en payement de dommages et intérêt compensatoires.

3. Restrictions relatives à la propriété mobilière et immobilière

Pour éviter l’extension d’un incendie par exemple, toute personne peut procéder à la destruction de la toiture d’une maison. C’est une atteinte à la propriété immobilière, mais qui se justifie par le besoin de secours.

Il en est de même des biens meubles, objets d’art ayant fait l’objet du classement. Le propriétaire ne peut les aliéner qu’après une décision administrative de l’autorité du classement. Il doit ainsi informer l’acquéreur de la mesure du classement.

D’autres restrictions sont conventionnelles. En cas de donation ou du testament, le propriétaire peut prescrire au bénéficiaire des clauses d’inaliénabilité temporaire des droits encaissés. C’est en vertu de cette règle d’ordre public : on ne peut frapper définitivement une propriété d’inaliénabilité, que les clauses du propriétaire initial sont temporaires et doivent avoir une raison valable. Comme par exemple, quelqu’un qui fait une donation à un mineur, et qui lui fait interdiction d’aliéner cela jusqu’à ce qu’il ait atteigne un certain âge et une certaine maturité.

La jurisprudence a admis ces clauses d’inaliénabilité dans la mesure où elles ont une validité liée à un temps bien déterminé et c’est les tribunaux qui ont le pouvoir d’apprécier librement la durée au cas où ils sont saisis en contestation par l’une des parties à l’opération.

Leçons à tirer

Grosso modo, la chose à retenir est que le droit de propriété connaît des limitations légales d’ordre public. Toutes les servitudes restrictives du droit de la propriété que nous avons présentées ici, à commencer de la première partie jusqu’à la dernière, sont d’ordre public en ce sens que personne ne peut s’opposer à celles-ci, tous les propriétaires les subissent parce qu’elles relèvent de la volonté du législateur.

Auteur : Divin Patrick Kabandika | Copyright : immordc.net - Janvier 2012 | Crédit photo : loi de ma bouche